За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

До договора купли-продажи Выписаться и разобраться с коммуналкой

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Долги за капремонт и коммунальные услуги. По закону долги по коммунальным услугам не переходят новому собственнику. Обязанность платить за квартиру и коммунальные услуги возникает после получения права собственности. Однако покупатель наверняка попросит вас подтвердить отсутствие долгов, чтобы не объяснять коммунальщикам, что он новый собственник и никому ничего не должен. Справку об отсутствии задолженности можно взять в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или другой организации, которая обслуживает ваш дом. Подтвердить отсутствие долга по коммунальным услугам также может ЕЖД, который можно получить через МФЦ.

В отличие от коммунальных услуг, долги по капремонту привязываются не к человеку, а к квартире — и переходят к новому собственнику. Справку об отсутствии долга по капремонту выдает региональный фонд капитального ремонта.

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать. Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в авансовом соглашении. Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее. Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зареги­стри­рован и никто не придет жить в его новую квартиру. Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Выписаться можно автоматически, прописавшись по новому месту жительства. В этом случае вам понадобится паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающая, что вы собственник жилого помещения, в которое прописываетесь. Если собственник не вы, потребуется заявление собственника о постановке вас на регистрационный учет.

Из квартиры можно выписаться в никуда, но только совершеннолетним жильцам. Ребенка могут снять с регистрационного учета, только если у него уже есть регистрация по новому месту жительства.

Помните, что если не прописываться по месту пребывания или жительства более 90 дней, можно заработать штраф в размере от 2 до 3 тысяч рублей, а для жителей Москвы и Санкт-Петербурга — от 3 до 5 тысяч рублей.

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.

Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учетаПосле снятия с учета в паспортном столе вам выдадут такой листок убытия. Его можно предоставить покупателю как подтверждение того, что вы выписались из квартиры

Как начать инвестировать: пошаговая инструкция

Чтобы совершить инвестицию, нужно пройти 5 шагов:

• выбрать направление инвестирования по своим финансовым возможностям;
• исследовать рынок, сравнивая имеющиеся предложения;
• выбрать объект для инвестиции;
• совершить сделку по приобретению недвижимости;
• извлечь доход.

Определяем уровень финансовых возможностей

На первом шаге я рекомендую не только оценить собственные возможности, но и проработать вариант коллективного инвестирования. Стоит поискать других желающих вложиться в недвижку, чтобы купить жилой либо коммерческий объект вместе (с выделением долей).

Изучение предложений

Далее нужно проанализировать рынок, рассмотреть предложения относительно потенциальной доходности каждого продающегося объекта.

Выбор объекта для инвестирования

Необходимо проверить каждый объект на соответствие характеристик, заявленных продавцом, реальному положению.

Осматривая квартиры, нужно наводить справки о соседях, экологичном и криминогенном благополучии района, социальной инфраструктуре и др.

При выборе коммерческой недвижимости надо сразу прикидывать варианты сдачи площадей арендаторам, верно оценивать потенциальный доход.

Покупка объекта недвижимости

Необходимо корректно оформить сделку и правильно уплатить налог. Если положен налоговый вычет, обратиться в ФНС за ним.

Извлечение прибыли

Последний шаг – перепродажа либо сдача имущества по максимально возможной стоимости

Важно и не продешевить, и не выставить слишком большую цену

Шаг 2 Сделать мелкий ремонт

Квартира досталась мужу от дедушки и давно не ремонтировалась. Мы думали, что если сделаем в квартире хороший ремонт, то сможем продать ее дороже. Но знакомый риелтор сказал, что ремонт еще не гарантирует, что мы продадим квартиру первому же покупателю. Можно сделать ремонт, включить в цену затраты — и снизить ликвидность квартиры. Покажу на примере.

В одном районе продаются две типовые «однушки». Первая квартира продается за 8 миллионов рублей, в ней сделан качественный капитальный ремонт. Хозяева заменили алюминиевую проводку на медную, поменяли сантехнику и батареи, установили теплые пятикамерные стеклопакеты, пол застелили половой доской из сибирской лиственницы, повесили хорошие кондиционеры.

Вторая квартира продается за 5,5 миллиона и требует капитального ремонта.

В первой квартире был сделан хороший ремонт, но она стоила как двухкомнатная. Вторая квартира была без ремонта, зато стоила на два с половиной миллиона дешевле

Отремонтированная однокомнатная квартира по стоимости сравнялась с двухкомнатной. Риелтор сказал, что при такой цене можно несколько лет искать покупателя и не найти. Вторую квартиру продать реальнее.

Хороший ремонт повышает стоимость только элитных квартир и новостроек. Обычную квартиру с устаревшей планировкой ремонт поможет продать быстрее, но не дороже.

Если у вас затертые полы, кривые стены, незастекленный балкон, старая мебель — советуем ничего не менять. Новые жильцы всё равно всё переделают под себя.

Но вот аварийные участки вроде протекающих потолков или неисправной сантехники лучше отремонтировать. Если со старыми обоями покупатели готовы смириться, то ржавые пятна на потолке приведут их в ужас.

За четыре месяца у нас было 26 просмотров. Мы очень переживали, что люди увидят квартиру в паршивом состоянии и сразу уйдут. Но покупатели думали иначе. Одни хотели снести стены и сделать большую кухню-столовую, другие — попытаться трехкомнатную квартиру превратить в четырехкомнатную. Кто-то хотел старый паркет застелить ламинатом, а кому-то достаточно было его отциклевать

Мы поняли, что под всех не подстроишься, поэтому решили убрать явные недостатки, на которые обращают внимание все покупатели

У нас была старая сантехника и ванная с отвалившейся плиткой. Первых покупателей это отпугнуло. На показ пришли прагматичные муж с женой, которые подбирали себе квартиру на всю жизнь. Они не стали разглядывать интерьеры и вид из окна, а первым делом потрогали батареи, покрутили краны, проверили напор воды и посмотрели, в каком состоянии трубы в стояке. Больше они не звонили.

На следующий день мы с мужем поехали в «Леруа Мерлен», купили недорогие смесители, белую краску для ванной, грунтовку, штукатурку и шпатлевку. Мы не стали делать в ванной дорогостоящий ремонт, а сбили плитку и привели стены в порядок.

В детской мы переклеили разрисованные обои: из-за них комната выглядела запущенной и неопрятной.

Мы освежили ванную комнату: сбили старую плитку, оштукатурили и покрасили стены

Менять старый паркет на ламинат мы не решились: помимо ламината пришлось бы покупать подложку, грунтовку, скобы, монтажные клинья, плинтусы, выравнивать полы и платить мастерам за работу.

Окна мы тоже не меняли: на дорогие «Рехау» жалко денег, а дешевые ставить не хотелось. Мы посчитали, что не вернем вложенных денег и разумнее скинуть 100 тысяч рублей и дать будущим жильцам возможность сделать мелкий ремонт по своему вкусу.

В итоге легкий косметический ремонт обошелся нам в 20 тысяч рублей.

Если вы решитесь на косметический ремонт, постарайтесь сделать его универсальным: не клейте обои с цветочками, они не всем нравятся. Лучше наклеить светлые однотонные обои под покраску, чтобы покупатели смогли покрасить стены в любимый цвет или оставить их белыми.

Если квартира совсем убитая и непригодна для жилья, косметический ремонт ее не спасет. В таком случае лучше всё оторвать, сломать и выкинуть и продавать квартиру с черновой отделкой, под ремонт.

Что такое REIT

REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. Купить акции большинства фондов недвижимости может любой желающий.

REIT появились в США еще в 19 веке, но в современном виде существуют благодаря закону 86-779, подписанному Дуайтом Эйзенхауэром в 1960 году. Закон позволил частным инвесторам вкладываться в аренду недвижимости наравне с крупными инвестиционными фондами. Кроме того, в США фонды недвижимости имеют налоговые льготы — распределенный между акционерами доход не облагается корпоративным налогом.

Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.

Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:

1. Форма организации — налогооблагаемая, то есть благотворительный фонд не может быть REIT.
2. Фонд должен иметь не менее 100 акционеров, а 5 или менее акционеров не могут владеть 50% и более акций.
3. Операции с недвижимостью должны приносить не менее 75% годового дохода — это плата за аренду, продажа, проценты по закладным. Дивиденды и проценты по банковским вкладам должны составлять не более 20% дохода, а остальные типы доходов — не более 5%.
4. Не менее 75% активов фонда должны быть в недвижимости или закладных бумагах.
5. Не менее 90% дохода должно распределяться в виде дивидендов. Нераспределенный доход облагается корпоративным налогом.

Сейчас REIT как отдельная форма владения и управления недвижимостью узаконен в 37 странах помимо США

Иностранные инвестиции в России

Иностранные инвестиции для такого государства, как Россия — важный компонент национальной экономики. Именно поэтому Россия на законодательном уровне приняла закон «Об иностранных инвестициях», который защищает права иностранных инвесторов. При этом финансовое вложение из-за рубежа имеет большое количество преимуществ:

• Россия привлекает капитал и новые технологии;
• Модернизация производства повышают прибыльность предприятия и ВВП;
• Улучшить конкурентоспособность отечественных предприятий на мировом рынке и повышает экспорт российских товаров;
• Улучшить организацию производства россиян и повысить производительность предприятий.

Основными отраслями, которые наиболее привлекательны для иностранных инвесторов, являются — IT, банковский сектор, газо- и нефтедобывающая отрасль.

Западные эксперты с уверенностью говорят о том, что Россия имеет перспективный рынок и инвестировать в него очень выгодно. Эти слова подтверждают всемирно известные компании, среди которых Ikea, Pfizer, Leroy Merlin, Mars Inc и другие, для которых Россия — страна, в которой они не бояться строить новые заводы и фабрики. По оценкам аналитиков рецессии российской экономики закончилась и в 2017-м отечественная экономика снова начала расти. Это говорит о положительной атмосфере для иностранных инвесторов.

 
Зарубежные инвестиции в отечественную экономику позволяют привлечь капитал и высокие технологии, а значит улучшить конкурентоспособность российских товаров на мировом рынке.

Недвижимость

Только начало

Соглашение о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК) — это дополнительный стимулирующий механизм для ускорения возобновления роста экономики, пострадавшей от общей политической и санэпидемиологической ситуации в мире, полагает член генерального совета «Деловой России» Алим Бишенов. Необходимость повышения налогов и пересмотра экспортных пошлин поставила крупный бизнес в сложное положение, и большая часть компаний последние годы снижает инвестиционные программы, сокращает персонал и, соответственно, не генерирует высокие финансовые результаты, а отсюда — низкие налоговые поступления в бюджет. 

Механизм СЗПК в данном случае — альтернативный вариант, при котором инвесторы получают определенные гарантии от государства, позволяющие им развивать бизнес на неизменных условиях. Сюда входят такие гарантии как — фиксированный налог на прибыль и имущество, это касается и транспортного налога, и сроков уплаты и порядка возмещения НДС. Соглашение также предусматривает определенные выгодные условия землепользования и градостроительной деятельности, здесь же предусмотрены субсидии на возведение инфраструктуры. 

При этом важно учитывать, считает аналитик, что это не субсидирование со стороны государства бизнеса в чистом виде, основной принцип — бизнес сначала вкладывает свои или заемные средства, и чем больше их объем и срок жизни проекта, тем больше преференций будет получено. Ключевое тут то, что большая часть послаблений будет зависеть о того какой объем налогов проект будет генерировать, сами льготы по факту — это часть будущих скомпенсированных налогов

Поэтому очевидно, что из массы заявок на СЗПК в МЭР будет одобрен лишь тот процент, где будут крупные суммы, а срок реализации не менее чем 6 лет. 

По сути СЗПК — это помощь не для всех, реально он будет доступен только крупному и твердо стоящему на ногах бизнесу, что в какой-то степени нивелирует изначально благородные цели проекта СЗПК. Фактически гарантируя льготы государство смягчает таким образом эффект от ранее введенных непопулярных мер, но при этом средний и малый бизнес, разумеется, от этого эффекта поддержки не ощутит, что опять же для экономики не принесет пользы, скорее такая мера будет смягчать негативные последствия и позволит сохранить выполнение государственных целей по наращиванию импорта.

Что же касается сфер экономики, то СЗПК в будущем может быть доступно достаточно широкому кругу крупных инвесторов, уверен Алим Бишенов. На текущий момент, высокий процент одобрения заявок могут получить такие проекты, как развитие городского транспорта в крупных городах России Екатеринбурге, Волгограде, Саратове, Твери и Нижнем Новгороде компаниями Андрея Бокарева «Трансмашхолдинг» и «Монависта» — общий объем превысит 213 млрд руб. 

Другой крупный проект от компании Вячеслава Кантора — «Акрон» — по освоению месторождения калийно-магниевых солей в Пермском крае, стоимостью 141 млрд руб. Еще за 133 и 106 млрд руб. тот же «Акрон» и «Еврохим» Андрея Мельниченко планируют возвести комплексы по производству аммиака и карбамида в Новгородской области и Ленинградской области соответственно. Меньше 100 млрд руб. планирует вложить в свои проекты ЕСН — такие, как перепрофилирование нефтеналивного терминала в Амурской области в завод по производству метанола; строительство мультимодального транспортного коридора «Восточные зерновые ворота» в Приморье.

Развитие молочного животноводства и переработки молока в Тверской области компанией Владимира Лисина «Румелко-Агро». «Мираторг» братьев Виктора и Александра Линников планирует строить центр хранения и переработки продукции АПК и производства кулинарной продукции в Московской области.  Еще из проектов можно выделить строительство распредцентра Wildberries в Татарстане, добавляет Алим Бишенов. Очевидно, что это пока только начало, в планах правительства до 2024 года подписать не менее 1 тыс. соглашений на общую сумму инвестиций не менее 14 трлн руб. Не исключено, что к концу текущего года будет заключено не менее 20 соглашений с общим объемом вложений порядка 900 млрд руб.

Инвестиции в России 2020

Способы и варианты покупки квартиры на вторичном рынке

Сегодня существует 3 основных варианта приобретения вторичной недвижимости. Речь идет про следующие способы.

Покупка квартиры напрямую у собственника

Этот вариант встречается чаще других, т.к. требует минимального (стандартного) набора документов. Как правило, в сделке участвуют только Продавец и Покупатель. Это значительно упрощает процесс купли-продажи, – стороны обсуждают все договоренности и условия исключительно друг с другом.

Покупка квартиры в ипотеку

Помимо Продавца и Покупателя в сделке появляется еще один участник – банк. Данный способ используется тогда, когда у человека или семьи не хватает достаточной суммы для оплаты квартиры. В результате Покупатель заключает с Продавцом договор купли-продажи квартиры в ипотеку, а с банком – кредитный договор. Банк вносит деньги за объект недвижимости, однако требует от Заемщика уплаты первого взноса и последующей уплаты процентов по кредиту.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку регистрируется в органах Росреестра так же, как и обычный договор купли-продажи. Так что Заемщик становится собственником ипотечного жилья уже на этапе выплаты кредита. Однако квартира продолжает находиться в залоге у банка до того момента, пока Заемщик не внесет всю сумму за жилье и не уплатит сверху проценты. Это значит, что любые планируемые операции с недвижимостью (сдача в аренду, перепродажа и пр.) Заемщик должен будет согласовывать с банком.

Главный недостаток ипотеки – большие переплаты (от 35% до 300% от стоимости жилья). Окончательный размер переплаты зависит от сроков погашения кредита. Чем дольше Заемщик отдает деньги, тем больше он теряет. Дополнительно оплачиваются комиссии банка и обязательное страхование квартиры.

Покупка квартиры на материнский семейный капитал (МСК)

На получение материнского капитала вправе претендовать семьи, в которых с 1 января 2007 года появился второй или следующий по счету ребенок. Имеются в виду и усыновленные, и биологические дети. По состоянию на 2020 год размер МСК составляет 466 617 рублей.

Сначала взрослому члену семьи (матери или отцу детей) понадобится оформить на свое имя специальный именной сертификат. Улучшение жилищных условий – одно из направлений, на которое разрешено потратить государственную субсидию. Так что приобрести квартиру на вторичном рынке с привлечением средств МСК можно.

Если для покупки недвижимости семья планирует использовать маткапитал и свои личные сбережения, то по общему правилу ребенку должно сначала исполниться 3 года (п. 6 ст. 7 ФЗ №256). Только после этого владелец именного сертификата получит право обратиться в Пенсионный фонд России (ПФР) и подать сюда заявление о распоряжении средствами.

Если же для покупки недвижимости семья планирует использовать заемные средства банка, то выжидать 3-летний срок не нужно (ч. 1 п. 6 ст. 7 ФЗ №256). Здесь схема выглядит следующим образом: владелец именного сертификата находит Продавца, договаривается с ним о расчете через ипотеку, идет в банк и оформляет жилищный кредит для приобретения вторичной недвижимости. Это важный пункт – если будет оформлен обыкновенный потребительский кредит, то воспользоваться средствами МСК уже не удастся.

После этого Покупатель обращается в Пенсионный фонд и просит переслать деньги банку в качестве первоначального взноса по жилищному кредиту. Если все будет сделано верно, ПФР переведет деньги банку в установленные законом сроки. Далее Заемщик выплачивает жилищный кредит в обычном формате в соответствии с условиями ранее заключенного кредитного договора.

За счет средств МСК нельзя купить квартиру у близкого родственника. Речь идет про супругов, родителей и детей, бабушек и внуков, дедушек и внуков, братьев и сестер. Этот запрет вытекает из п. 3 ст. 37 ГК РФ, а его нарушение может быть рассмотрено как желание обналичить маткапитал и квалифицировано по статье «Мошенничество». Т.е. мать семейства не сможет купить квартиру у своей мамы (бабушки детей, их близкого родственника), зато сможет купить квартиру у своей тети.
Подробнее: Как использовать материнский капитал на покупку квартиры

Покупка квартиры в строящемся доме

В большинстве случаев покупка квартиры в доме, который только строится, обойдется гораздо дешевле прочих вариантов. Договор по принципу долевого участия помогает достичь ощутимой экономии. Покупатель вкладывает средства в строительство, а по его завершении становится собственником.

В законодательстве РФ вопросы долевого строительства описаны в Федеральном законе №214. Однако действует он только при наличии у покупателя официального соглашения о долевом участии. Избегайте отношений с застройщиком, который отказывается заключать договор или предлагает вместо него иное, не утвержденное законом, соглашение.

Участник долевого строительства имеет право (и он обязан сделать это ради собственной безопасности) проверить следующие документы:

• Учредительные документы компании-застройщика (их реквизиты должны совпадать с реквизитами на договоре о долевом строительстве);
• ИНН и ОГРН компании, строящей здание;
• Финансово-хозяйственная отчетность;
• Бухгалтерские балансы, распределение прибыли и расходов за последние три года;
• Заключение аудиторской проверки за последний год работы строительной компании.

Помимо проверки указанных выше документов, выполните следующие действия:

• Проанализируйте цены на подобные предложения от разных строительных компаний (заметно низкая цена должна насторожить — всему есть свои причины);
• Узнайте о завершенных и текущих объектах застройщика, каков стаж и репутация компании;
• Оцените свои риски, проанализировав стадию строительства (рискованно вкладывать деньги в строительство на стадии котлована, проект может быть заморожен даже накануне сдачи почти готового здания);
• Если вы заключаете договор не с представителем застройщика, а с уполномоченной организацией, обязательно проверьте ее документы, подтверждение права представительства;
• Запросите у застройщика бумаги на земельный участок и разрешение на строительство, проверьте банковскую аккредитацию новостроек;
• Проверьте разрешения на подключение строящегося дома к водопроводу, системе отопления и электросетям — все эти документы выдаются строительным фирмам перед началом работы;
• Ознакомьтесь с проектной декларацией.

В договоре долевого участия в обязательном порядке указываются:

• Реквизиты застройщика;
• Сведения о покупателе;
• Характеристики жилплощади;
• Способ оплаты;
• Крайний срок сдачи объекта.

Классификация жилой недвижимости

Если вы решили избрать недвижимость для вложения своих средств, то должны знать основную ее классификацию, которая и предопределяет ценовой диапазон для каждого объекта. Существует много вариантов подобной градации, все они имеют право на жизнь, так как не регулируются законодательно и существуют просто для удобства потребителей жилья и его реализаторов.

• Эконом — наиболее дешевый вариант. Новостройки этой категории строятся из дешевых материалов, возводятся быстро по принципу каркасных домов. Единственный плюс — низкая цена, а в остальном же все довольно прозаично: плохая тепло- и звукоизоляция, перепланировку сделать крайне трудно, дом расположен на окраине. При этом всем, срок эксплуатации составляет не более 5 лет.
• Комфорт — наиболее распространенный тип новостроек. По сравнению с предыдущей разновидностью, категория «Комфорт» имеет неплохие условия проживания, хорошую инфраструктуру, придомовую территорию. Чаще всего такие новостройки располагаются в спальных районах мегаполисов.
• Бизнес — к этой категории новостроек относят большинство современных небоскребов, так как сооружаются они из монолитных бетонных блоков. Каждая постройка бизнес-класса особенна и индивидуальна, условия проживания комфортны, имеется отличная инфраструктура, парковка, благоустроенная придомовая территория.
• Элит — наиболее дорогая недвижимость, построенная из кирпича, что значительно затягивает сам процесс стройки, но облагораживает помещение. Дом имеет не только все надлежащие условия на высшем уровне, но и изысканное оформление — за это зачастую берутся именитые архитекторы. Элитное жилье возводится из дорогостоящих материалов, поэтому имеет значительно больший срок эксплуатации, а кроме этого располагается в хороших районах. Понятно дело, что элитные новостройки не соседствуют с метро — если для кого-то это было бы преимуществом, то уж точно не для жителей таких роскошных апартаментов.