Фонды недвижимости зпиф и reit. как инвестировать в недвижимость легко и просто

Перепродажа особняков

Перепланировка существующей элитной недвижимости и перепродажа её с прибылью является отличной инвестицией. Это будет проще и быстрее, чем строить новый дом, но всё же вы ограничены по части простора для фантазии, так как вам нужно подобрать правильное сочетание архитектуры, состояния и стиля.

Недостатком является то, что элитные дома обычно продаются готовыми к заселению, поэтому есть вероятность, что вам придётся конкурировать с другими покупателями, которые могут вас опередить. Конечно, конкуренция между инвесторами и перекупщиками на премиальном рынке гораздо ниже. Это происходит потому, что не так уж много людей могут позволить себе покупку элитных объектов, и ещё меньше людей, обладающих знаниями и навыками для реконструкции недвижимости на высочайшем уровне.

Как инвестировать в REIT

В США и других странах мира REIT пользуются большой популярностью, особенно для накопления пенсионного капитала. На сайте аналитического агентства Nareit, которое публикует информацию обо всех актуальных на сегодня фондах, есть данные по 195 REIT (на октябрь 2020 г.). К сожалению, российскому инвестору купить любую компанию из этого списка можно только в 2 случаях:

Получение статуса квалифицированного инвестора и выход на зарубежные биржи.
Открытие счета у зарубежного брокера (например, Interactive Brokers) и инвестирование на любой площадке мира.

Рассмотрим 3 варианта, где и как купить REIT россиянину.

Фонды недвижимости в России

Американские REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже. Доступны для неквалифицированного инвестора. В отдельный класс активов они не выделены. Но на сайте investcab.ru, который имеет прямое отношение к бирже, можно настроить фильтр и выбрать фонды недвижимости. Для этого во вкладке “Торговые инструменты” из списка секторов выберите “Недвижимость”.

Более подробную финансовую информацию (размер дивидендов, денежный поток, коэффициенты и пр.) смотрите на investing.com.

ETF

ETF – наиболее оптимальное решение для инвестиций в недвижимость. К сожалению, в России этот инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и владельцам зарубежных брокерских счетов. Его главное преимущество – широкая диверсификация. Вы вкладываете деньги в десятки или сотни REIT, которые, в свою очередь, инвестируют в десятки или сотни объектов недвижимости.

Наиболее известные управляющие компании: SPDR, Vanguard и iShares. Для поиска и отбора ETF в свой портфель удобно пользоваться сервисами etf.com и etfdb.com. Сайты на английском языке, но разобраться можно и нужно, если хотите инвестировать на зарубежных рынках.

Например, на сайте etfdb.com выбираете инструмент ETF Screener или Categories, отмечаете, что интересует Real Estate, и получаете исчерпывающий список существующих на данный момент ETF с подробной информацией по каждому фонду.

Например, топ-5 лидеров по капитализации:

Российский аналог – ПИФ

Как альтернатива рассмотренному в статье инструменту на российском рынке есть закрытые ПИФы, которые инвестируют в рынок недвижимости. Конкуренцию зарубежным фондам они составить не могут по следующим причинам:

их количество ничтожно маленькое по сравнению с REIT;
часто уходят с рынка – ни о какой долгой истории развития говорить не приходится;
высокие комиссии;
нет прозрачной информации, куда вкладываются деньги;
высокий порог входа – как правило, от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей;
не выплачивают дивиденды;
зачастую не инвестируют напрямую, а покупают акции зарубежного ETF.

На портале investfunds.ru, где есть полная информация и рейтинги ПИФов в России, с помощью фильтра я нашла 154 фонда. Но только 3 из них находятся на стадии формирования, остальные уже закончили привлекать средства. Ни один не вызвал у меня желания вложить деньги.

Давайте посмотрим на результаты работы 2 закрытых ПИФов от уважаемой управляющей компании “Сбербанк Управление Активами”. Выводы вы сделаете сами.

ЗПИФ “Коммерческая недвижимость” – за 5 лет стоимость пая снизилась на 33,74 %, СЧА сократилась на 67,48 %.

ЗПИФ “Арендный бизнес” – за 3 года стоимость пая и СЧА выросла на 3,99 %.

Зачем инвестировать в REIT?

Я уже упоминал, что REIT позволяют инвесторам вкладывать деньги в активы, которые они не могли бы себе позволить. В дополнение к этому есть несколько причин рассмотреть возможность добавления REIT в ваш портфель:

Доход — Поскольку REIT должны выплачивать практически всю свою налогооблагаемую прибыль, большинство REIT выплачивают дивиденды выше среднего. Из 172 публично торгуемых акций REIT, котирующихся на основных биржах США с рыночной капитализацией более 500 миллионов долларов США, 94% имеют более высокую дивидендную доходность, чем средняя компания S & P 500.
Диверсификация — в то время как они технически являются акциями, REIT могут помочь распределить часть ваших инвестиционных долларов на другой класс активов (недвижимость).
Простота использования. Возможно, вы слышали, что из недвижимости было сделано больше миллионеров, чем из любого другого источника, и это правда. К сожалению, покупка и управление индивидуальной инвестиционной недвижимостью может быть довольно сложной задачей. REIT позволяют инвесторам получить доступ к этому потенциально прибыльному классу активов с легкостью покупки акций.
Потенциал полной отдачи — одна из причин, по которой недвижимость сделала так много миллионеров, заключается в ее высоком потенциале полной отдачи. (Примечание. Суммарный доход — это дивиденды акции в сочетании с ростом цены ее акций.) Как группа, REIT превзошли совокупную доходность S & P 500 за последние 25 лет, и есть некоторые хорошо известные REIT, которые имеют среднюю общую доходность 15% или более в долгосрочной перспективе.

Хотите знать об инвестициях все?

Подпишитесь на рассылку, чтобы не пропустить самые важные новости и полезные материалы.

Вы успешно подписались на рассылку InvestFuture!

Благодарим вас за оформление подписки! Первое полезное письмо поступит на ваш почтовый ящик в течение недели. Управлять настройками подписки вы можете в личном кабинете.

Продам шорты недорого

Как устроены биржевые фонды. Если у вас нет времени глубоко погружаться в мир ценных бумаг, самостоятельно их анализировать и отбирать, то есть более простой способ начать инвестировать. Вложиться в ценную бумагу, в которой уже что-то куплено по определенному принципу. Вам поможет наша спецкоманда.

Куда инвестировать когда растет доллар. Обычно валюта начинает расти, когда России угрожают санкциями или обваливается нефть. Обменивать рубли на валюту уже поздно, зато можно вложиться в акции российских экспортеров, которые выиграют от роста курса доллара и евро.

А куда, если укрепляется рубль. Ладно, допустим валюта дешевеет. Это выгодно ряду отраслей, в которых требуются иностранное оборудование и техника.

Как и где заработать на индексе

Самый очевидный способ – покупка структурного продуктов на основе индекса MSCI Russia.

Можно воспользоваться иностранными инструментами:

ERUS;
db x-trackers MSCI Russia Capped UCITS 1C;
KIM KINDEX MSCI Russia Synth;
iShares MSCI Russia Adr/Gdr UCITS.

На российском рынке такой ETF пока не представлен. Однако Finex предоставляет возможность купить индекс РТС через инструмент «FinEx Russian RTS Equity UCITS ETF». Это практически аналог MSCI Russia.

Но можно использовать и другую тактику. Анализируя рыночную динамику российских акций, можно попытаться предугадать, какие эмитенты увеличат или снизят вес на ребалансировке MSCI Russia, и на основе этих данных построить спекулятивную стратегию торговли.

Лучшие брокеры

Здесь можно посмотреть список надежных брокеров с оптимальными условиями.

Надежные российские брокеры

Название	Рейтинг	Плюсы	Минусы
Финам	8/10	Самый надежный	Комиссии
Открытие	7/10	Низкие комиссии	Навязывают услуги
БКС	7/10	Самый технологичный	Навязывают услуги
Кит-Финанс	6.5/10	Низкие комиссии	Устаревшее ПО и ЛК

Вложения с акцентом на увеличение стоимости

Если говорить про вложения с акцентом на увеличение стоимости, то интересно познакомиться со статистикой Уоррена Баффетта: в отчете Berkshire Hathaway за 2019 год проводится сравнение результатов компании с индексом S&P 500.

Результаты даже такого гения инвестиций год от года разнятся и иногда оказываются хуже результата индекса. Зачем я об этом рассказываю? Это иллюстрация того, что для начинающего частного инвестора разумным выбором будут индексные ETF: они торгуются на бирже как обычные акции, но уже включают в свой состав десятки или даже сотни других бумаг, копируя определенный индекс. В Т—Ж есть готовые подборки на тему ETF.

Оценивая результаты, важно увидеть, что переиграть индекс необычайно сложно, ведь не только Уоррен Баффет иногда получает результаты хуже рыночных. История с другим именитым инвестором Рэем Далио, основателем инвестиционной компании Bridgewater Associates, разворачивается прямо сейчас: его фонд Pure Alpha II теряет колоссальные деньги

Если даже лучшие финансовые умы иногда ошибаются, то что говорить о рядовых частных инвесторах. Вложения в индекс застрахованы от разочарований: в любом случае результат будет близок к рыночному.

Ипотечные REIT.

Ипотечные REIT занимают денежные средства по краткосрочным процентным ставкам для покупки ипотечных кредитов, по которым выплачиваются более высокие долгосрочные процентные ставки.

Прибыль – это разница между двумя процентными ставками. Чтобы максимизировать доходность, ипотечные REIT обычно используют большой объем долга – например, 5 долларов долга на каждый доллар наличными, а иногда и больше.

Например, ипотечный REIT привлекает от инвесторов 1 миллион долларов. Затем он берет в долг 5 миллионов долларов под краткосрочную процентную ставку 2%. Это дает ему 100 000 долларов ежегодных расходов, которые он должен окупить. Но он берет 6 миллионов долларов наличными, чтобы купить кучу ипотечных кредитов под 4% годовых, что дает 240 000 долларов дохода от процентов для REIT. Эта разница (140 000 долларов в нашем примере) и есть прибыль.

Но что произойдет, если краткосрочная процентная ставка повысится?

Любое увеличение краткосрочной процентной ставки съедает прибыль поэтому если она удвоится в нашем примере выше, прибыли не будет. А если она поднимется еще выше, REIT теряет деньги. Все это делает ипотечные REIT чрезвычайно нестабильными, а их дивиденды также крайне непредсказуемыми.

Нож промысловика

Нож промысловика – это целая группа, сходная по форме, функциям и внешнему виду. Промысловик – достаточно универсальный охотничий клинок, предназначенные в первую очередь для снятия шкуры и разделки трофеев. Нож с прямой деревянной рукоятью (обычно карельская береза), обычно простой и гладкой иногда с выемкой под указательный палец.

Длинна клинка около 120 — 180 мм, изгиб лезвия немного длиннее обычного, заточка от трети до середины лезвия. Основной упор у металла делается на антикоррозионные свойства. Идет, как правило, в ножнах.

Подобные клинки выпускаются разными производителями под названиями «Промысловик», «Браконьер», «Таежный» и т.д.

Цена: 2600 – 18000 руб. (1400 – 10000 грн.)

Риски инвестиций в сектор инвестиционной недвижимости

Если оценивать REIT, к каким активам они ближе к акциям или облигациям, то логичнее отнести их к рисковым активам. Так как многие рейты более волатильны, чем акции некоторых компаний и дополнительно они достаточно сильно повторяют динамику индексов. Вся разница в том, что эти движения, обычно, более резкие и сильные. Так основные риски инвестиций:

Высокая волатильность;
Задолженность, так как почти все компании строят здания в ипотеку;
Высокие дивиденды, как правило, не дают возможности держать достаточное количество средств на счетах;
Высокий уровень дивидендных выплат периодически может превышать размер чистой прибыли, что влечет увеличение заемных средств, либо сокращение инвестированных средств;
Цикличность. В кризис котировки сильно снижаются, так как сокращаются денежные потоки у арендаторов, как следствие снижение выручки и прибыли у арендодателя;
Банкротство или съезд якорного (крупнейшего) арендатора может сделать некогда прибыльный ТЦ/помещение убыточным (происходит редко).

Это основные риски при инвестировании REIT. Кроме того, могут возникать различные неожиданные проблемы и риски, вроде карантинов и закрытия всех магазинов, моллов и т.д. Но это уже из ряда вон выходящие ситуации.

Какие REIT есть в мире и на Санкт-Петербургской бирже

Если вы инвестируете через зарубежного брокера, то сайт https://www.reit.com/ вам в помощь. Там представлены все существующие фонды недвижимости.

Далее вам нужно немного пролистать страницу до перечня инструментов и поставить следующие фильтры:

Инструмент – оставляем пустым;
Сектор – Недвижимость;
Отрасль – можно поставить интересующую вас отрасль, либо не ставить и посмотреть, что вообще есть на СПБ.

Самые крупные в сфере торговли:

Биржевой тикер	Название фонда	Цена 1 акции, $
SPG	Simon Property Group	54,59
KIM	Kimko Realty Group Corporation	11,33
KRG	Kite Realty Group Trust	9,68
MAC	The Macerich Company	6,95
O	Realty Income Corporation	52,15
REG	Regency Centers Corporation	41,26
SRC	Spirit Realty Capital	28,46

Все фонды недвижимости в сфере ТЦ на СПБ бирже

Лидером рынка моллов является Simon Property Group (SPG), у них по состоянию на 25.05.2020 самый диверсифицированный бизнес, представленный в Америке и Европе.

Статус квалифицированного инвестора не нужен.

Учитывайте, что цены представлены на момент самого начала рецессии, а сектор REIT сильно падает в цене, причем в разы. После восстановления цена начинает расти и приходит к своим справедливым значениям и даже выше.

REIT и недвижимость: в чём разница

Интересуетесь возможностью инвестирования в недвижимость? Многие инвесторы, которые хотят вложить деньги в сектор недвижимости, сравнивают REIT с реальными, осязаемыми объектами недвижимости. REIT – это недвижимость в секьюритизированной форме, точнее, это компании, которые напоминают паевые фонды для инвестиций в недвижимость.

Вы можете инвестировать в REIT, не покупая и не управляя какой-либо собственностью самостоятельно. Кроме того, вы можете пойти по пути прямого инвестирования в недвижимость и купить жилой или коммерческий объект недвижимого имущества.

Основные моменты

REIT позволяют индивидуальным инвесторам зарабатывать деньги на недвижимости, не покупая физические объекты и не управляя ими.
Прямые инвестиции в недвижимость позволяют получить больше налоговых льгот, чем инвестиции REIT, а также дают инвесторам больше контроля над принятием решений.
Многие REIT публично торгуются на биржах, поэтому их легче купить и продать, чем традиционную недвижимость.

Купить акции REIT можно у брокера Exante.

Проведение реконструкции

При строительстве нового дома с нуля вы можете получить самую высокую прибыль, но временные рамки будут более длинными. Тем не менее, дом, где всё новое и выполненное в соответствии с самыми модными тенденциями в области стиля и удобства, имеет больше шансов быть проданным по лучшей цене.

Если вы строите дом не для себя, будьте осторожны с его кастомизацией. Вам следует выбрать планировку, удобства и отделку, которые будут привлекательны для большей части премиального рынка, чтобы максимизировать свои шансы на быструю продажу и выгодную стоимость.

Убедитесь, что дом достаточно функциональный и гостеприимный, а также может похвастаться мерами безопасности и конфиденциальности, которые нужны высококлассным покупателям. Но между созданием общей привлекательности и обеспечением уникальности, которую хотят получить покупатели элитных объектов, есть тонкая грань.

Плюсы и минусы индекса

Дивиденды и их налогообложение

Дивидендные выплаты у каждой компании свои и разной частоты. Если вы покупаете американский фонд недвижимости, то дивиденды будут поквартальные, за некоторым исключением. Есть даже ежемесячные, на данный момент знаю, только про одну такую компанию Realty Income. Она об этом заявляет на главной странице сайта. И да, она входит в состав дивидендных аристократов, то есть, больше 25 лет подряд дивиденды повышает год к году.

Смотрите на логотип

Если ваш выбор пал на сингапурский REIT, или канадский. То нужно уточнять на сайте компании частоту выплат, так как эти компании не так часто платят.

Налогообложение дивидендов

Дивиденды облагаются налогом, для граждан Америки это 10% (стандартный налог на прибыль), в России это зависит от того, через какого брокера покупаете.

К примеру, вы купили акции REIT`а через российского брокера на Санкт-Петербургской бирже, в этом случае, вы должны будете заплатить 30% с дивидендов и 13% налогов, если продаете акции с прибылью

Причем не важно, вы продали акции дороже или нет в долларах, главное стоимость покупки и продажи в пересчете на рубли

Да, 30% налогов с дивидендов будут даже при заполненной форме W8-Ben. Так как это Америка собирает такой налог с фондов недвижимости, в случае если деньги уходят зарубеж.

Если вы купили акции фонда недвижимости через американского брокера, например, Saxo Bank, Interactive Brokers и т.д., то в этом случае, суммарные налоги составят 13%, и с дивидендов и с продажи акций. Правда, тут нужно будет заполнять форму 3НДФЛ, т.к. это доходы не из России и нужно их показать налоговой.

Что важно, двойного налогообложения не будет ни в случае с российским брокером (заполняйте сразу форму W8-Ben – это бесплатно, недолго и уменьшает налоги, если вы покупаете активы на СПБ), ни в случае с зарубежным брокером. Это происходит о договорённости между странами о избежании двойного налогообложения

Америка просто возьмет свои 10% налогов, а вы в форме 3 НДФЛ в начале следующего года отразите, что были такие-то поступления средств из-за рубежа, заплачены 10% налогов, и вам остаётся доплатить оставшиеся 3%.

Если налог на прибыль в зарубежном государстве больше 13%, то вы просто отражаете, что заплачены уже столько налога, и вам ничего доплачивать не нужно.

Как заполнять форму можно узнать в интернете, например на ютубе по запросу заполнение формы 3 НДФЛ инвестором. Вот видео:

Подписка на статьи

Как выбрать REIT

Чтобы правильно выбрать REIT требуются навыки фундаментального анализа, которые необходимы для выбора акций. При выборе REIT нужно смотреть не только на то, в какую недвижимость осуществляются вложения, насколько эффективно со своими управляющими возможностями справляется фирма. Бизнес может приносить нормальные деньги, но доходность процесса будет низкой для инвесторов. Действуем по классике:

изучаем финансовую отчетность;
мультипликаторы также просматриваем;
коэффициент автономии, количество заемных и личных средств;
какая финансовая нагрузка и т.д.

В общем, изучаем все документы и статистические данные. Внимательное знакомство требуется, особенно если вы намерены инвестировать в конкретный REIT-фонд

Итог

Прямое инвестирование в недвижимость может быть отличным выбором, если вы хотите получить стабильный денежный поток, налоговые льготы, чтобы компенсировать затраты, и большой потенциал для повышения стоимости. Оно также подойдёт, если вы хотите больше контроля над своими инвестициями и любите собственными глазами видеть, во что инвестируете.

REIT имеют смысл для инвесторов, которые не хотят персонально управлять недвижимостью, а также для тех, у кого нет денег или не удаётся получить кредит для покупки недвижимости. REIT также являются хорошим способом получения некоторого опыта для начинающих инвесторов в сфере недвижимости.