Инвестиции в коммерческую недвижимость. заработок на сдаче в аренду торгово-офисных площадей

Как выбрать стратегию вложений?

Чаще всего доход от коммерческой недвижимости инвесторы реализуют двумя путями:

Перепродажа объекта по более высокой цене. Наиболее выгодно начинать инвестирование на этапе строительства объекта, когда он находится на стадии котлована. Именно в это время цена максимально привлекательна.
Но и риски нарваться на недобросовестного застройщика высоки, поэтому перед покупкой следует собрать как можно больше информации о застройщике и завершенных им объектах. Чаще всего для подобных целей инвестирования приобретаются торговые и офисные помещения.
Сдача помещения в аренду. Арендный бизнес на коммерческой недвижимости более привлекателен по финансовым показателям, так как цена на квадратный метр у таких объектов на порядок выше, чем у жилой.
Тем не менее, выбирая коммерческую недвижимость, нужно понимать, что этот вид инвестирования имеет специфические риски: найти арендаторов несколько сложнее, чем для жилого помещения, так как предпринимателей существенно меньше, чем людей, которым требуется жилье.

Какие еще сделки, кроме продажи и сдачи в аренду, могут проводиться с коммерческой недвижимостью, читайте тут.

По максимальной рентабельности

Сделаем расчёт рентабельности покупки коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.

Пусть инвестор приобрел нежилую недвижимость площадью 80 кв. м, стоимостью 4 млн руб. Тогда стоимость 1 кв. м. составит 50.000 руб. Предполагается сдавать недвижимость в аренду по ставке: 600 руб за кв. м в месяц. Таким образом, годовая арендная ставка составит 7200 руб за кв. м в год.

Рентабельность получим, разделив стоимость аренды за один кв. м в год, на стоимость одного кв. м, и умножив на 100%: (7200 / 50000)*100% =14,4%.

Получаем довольно неплохой показатель рентабельности, который будет привлекателен для большинства инвесторов. Рассчитать срок окупаемости в годах мы можем, разделив 100 на показатель рентабельности. В нашем случае: 100/14,4%= 6,9 лет.

По высокой ликвидности

Как рассчитать ликвидность недвижимости? Прежде всего она зависит от:

Расположения объекта (транспортная доступность, инфраструктура района, экология).
Технических показателей здания ( площадь объектов, этажность, наличие комнат, дополнительного пространства, количество подъездов и входов).
Вторичный это рынок недвижимости или новостройка (новостройки более ликвидны).

На сегодняшний день особой ликвидностью отличаются торговые (торговые центры, стрит-ритейл, отдельно стоящие объекты) и офисные помещения.

По престижности месторасположения

В каждом населённом районе недвижимость имеет зональность согласно классам престижности. Рассмотрим зональность недвижимости на примере города Москва.

Наиболее престижная зона включает все районы внутри Бульварного кольца, территории исторической застройки: Арбат, Патриаршие пруды, Остоженка-Пречистенка. Стоимость коммерческой недвижимости здесь может доходить до 400 000 руб за 1 кв м.
Следующая зона включает все районы, окружающие территории первого порядка, в пределах Кольцевой ветки московского метрополитена (Бульварное, Садовое кольцо). Стоимость недвижимости коммерческого назначения здесь составит от 200 000 до 400 000 руб за кв м.
Одна из наиболее востребованных и популярных зон: районы внутри Третьего Транспортного Кольца, близлежащие районы к Ленинскому, Кутузовскому, Ленинградскому и Комсомольскому проспектов, проспектам Вернадского и Мира. Для инвестора могут быть привлекательны объекты этих районов в связи с близостью транспортных развязок, а также наличием станций метрополитена.

Предлагаем ознакомиться и с другими публикациями наших экспертов на темы приобретения и использования коммерческой недвижимости различных видов и типов. Из них вы узнаете:

Когда и для чего проводят оценку объекта?
Можно ли жилую недвижимость перевести в коммерческую, а также как грамотно провести перепланировку?
Что такое доверительное управление и как им выгодно воспользоваться?

В чем особенность инвестиций в недвижимость ?????????

Прежде чем решиться и приобретать недвижимость, как инвестиции с целью получения дохода, следует произвести мониторинг рынка. Он поможет оценить рентабельность вложений, степень риска, инвестиционную привлекательность, приобретаемого объекта.

При проведении анализа обращают внимание на:

Цены. Каждый объект является неповторимым. Соответственно и ценообразование уникально. Следует учитывать, что недвижимость приобретается на длительный срок, а это значит, что она имеет невысокую ликвидность при достаточно высокой стоимости. Для ее приобретения часто привлекаются заемные средства, что снижает инвестиционную привлекательность;
Конкурентоспособность. Каждое здание обладает уникальными характеристиками. Это значит, что каждое сооружение имеет собственный экономический потенциал. Поэтому необходимо скрупулезно проводить мониторинг не только рынка, а и каждого объекта в отдельности;
Федеральные, местные и региональные постановления создают определенные ограничения в приобретении и использовании собственности. Поэтому основным положением перед приобретением недвижимости следует скрупулезно изучить местное законодательство. И не следует полагаться на мнение риэлтора, так как он заинтересован только в реализации объекта.

В случае приобретения недвижимости следует учитывать нестабильную ситуацию на рынке и в стране в целом. В России довольно высока вероятность риска. Поэтому следует досконально провести мониторинг рынка.

Нужно признать, что граждане нашей страны за небольшой период потеряли несколько раз свои накопления, которые были размещены в банках или ценных бумагах. А недвижимость оставалась неприкосновенной.

Хотя рынок собственности является несбалансированным. В некоторых регионах он перенасыщен, но это не говорит о том, что потребности в жилье удовлетворены полностью.

Скорее это говорит о низком уровне дохода населения. Чаще в этих регионах приобретается жилая недвижимость с целью получения дохода от сдачи его в наем на длительный срок.

Но и коммерческие объекты должны рассматриваться с точки зрения инвестиционных вложений.

Как начать вкладывать деньги с нуля ?

Но перед тем как вложить средства в объект необходимо определиться с целями. Распространенными видами вложения средств являются цели:

Получение пассивного дохода, когда приобретается помещение с дальнейшей сдачей его в аренду. Это может быть как коммерческое, так и жилое помещение;
Приобретение собственности с целью сохранения накопленных средств;
Покупка недвижимости с целью дальнейшей перепродажи. Приобретаются ликвидные объекты на стадии строительства для перепродажи после ввода в эксплуатацию.

Необходимым условием инвестиций – это наличие стартового капитала. Можно оформить кредит или ипотеку. Но тогда вся прибыль будет уходить на погашение кредитных платежей. То есть ожидать дохода от вложений придется не один год.

Какой бюджет потребуется ?

Прежде чем начать вкладывать деньги, следует определиться с наличием средств. Причем количество денег зависит от целей инвестирования и региона, где проживает гражданин.

Если ставится цель вложения денег, то в этом случае не требуется больших средств. Достаточно приобрести однокомнатную квартиру, так как она наиболее ликвидна на рынке недвижимости. И сдавать в аренду для покрытия коммунальных платежей и получения минимального дохода. В дальнейшем ее легче реализовать.

Для получения существенного пассивного дохода приобретается несколько жилых помещений. Но для этого требуется значительная сумма денег.

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуются средства на приобретение цехов, складских помещений или предприятий. А для этого необходимы накопления от десятков до сотен миллионов рублей.

В этом случае привлекаются коллективные инвестиции. Это когда несколько человек объединяют свои деньги. В этом случае между инвесторами должно быть полное взаимопонимание. Арендная плата распределяется пропорционально внесенным капиталам.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Вложения в недвижку дают инвесторам существенные преимущества:

у жилых помещений в больших городах отличная ликвидность. У инвестиционно привлекательных объектов (загородная, коммерческая, зарубежная недвижимость) – тоже;
долгосрочность доходности. Сдавая квартиры, апартаменты, площади для торговли и сервиса (банковских, бытовых услуг, СТО и др.), собственник обеспечен денежными поступлениями на многие годы, обычно на десятилетия;
доступный порог входа. Если не хватает денег на готовый объект, можно купить недвижку на этапе строительства, заключить договор на долевую собственность, арендовать имущество с правом сдачи в субаренду и др.;
разнообразие направлений инвестдеятельности. Это операции с жилой и коммерческой вторичкой, вклады в строящуюся недвижку, инвестиции в объекты, находящиеся в черте города или за городом, в России либо за границей;
обозримая перспектива окупаемости вложенных средств – максимум до 10–12 лет, часто шесть-семь и еще меньше.

Без недостатков у этого вида инвестиций не обошлось:

спрос на недвижимость сильно зависит от экономического положения региона, где расположены объекты. Да и ситуация в экономике становится все более нестабильной. Внезапно банкротятся даже успешные крупные предприятия, люди уезжают из городов, где располагались производственные площадки. Падает стоимость освобождающихся жилых и коммерческих помещений. Результат для вложившихся в эти объекты частных инвесторов – плакали денежки;
высокая стоимость недвижимого имущества – фактор, увеличивающий масштаб инвестиционных рисков. Ведь чем крупнее инвестиции, тем больнее потеря вложений;
низкий спрос на недвижимость в депрессивных местностях, особенно малых населенных пунктах, где о высокооплачиваемой работе можно только мечтать;
издержки на ремонт, уплату налогов, страхование, охрану коммерческих объектов. Теоретически к издержкам собственников недвижимости относятся также коммунальные платежи, но на практике эти расходы ложатся на арендаторов.

Доходность и риски

Прибыльность инвестиций определяется спросом на аренду (покупку) объектов, в которые вкладываются деньги. Высокий спрос – высокая стоимость аренды (покупки). Низкий – аналогично.

Если имущество приобретено несколькими лицами в совместную собственность, доход каждого прямо пропорционален его доле.

Риски при инвестициях связаны с форс-мажорными обстоятельствами. Это не только непредвиденные изменения экономического положения региона, но и перемены, влияющие на стоимость недвижки.
Например:

город-миллионник, расширяясь, поглотил пригородный поселок. Его жители обрели право на городскую прописку, цены на квартиры в поселке выросли;
в экологически благополучном районе построили химзавод. Экология резко ухудшилась, цены на квартиры упали;
в районе новостроек по вине застройщика несколько лет не появляются обещанные объекты гражданской инфраструктуры – инвестиции в квартиры, вложенные на этапе котлована, себя не оправдывают. Школу, два детсада, больницу и др. таки построили – квартиры в районе подорожали, вложения начинают отбиваться.

При вкладывании в строящиеся объекты повышается риск, что застройщик не закончит возведение жилого комплекса. Минимизировать вероятность такого сценария поможет знакомство с репутацией застройщика, его финансовым положением, целевым назначением земельного участка, где начинается строительство.

https://youtube.com/watch?v=RRoeUbi0km4

Как правильно инвестировать

Перед тем как купить или вложить деньги в объект, нужно его правильно выбрать.

Одним из ключевых моментов здесь является местоположение недвижимости

Важно, чтобы вокруг была соответствующая инфраструктура и все необходимые условия для успешного ведения бизнеса

Стоит проанализировать уровень конкуренции среди владельцев похожих проектов.

Грубо говоря, если Вы хотите купить магазин, то нужно ставить его там, где живет или ходит много людей, но, при этом, нет другого магазина, который продает такие же товары.

В таких условиях вести бизнес намного сложнее: продать, сдать в аренду или начать развивать свой бизнес будет проблематично.

Также, от места зависит то, насколько потребитель готов отдавать свои деньги за предложенные инвестором товары или услуги.

Например, в богатых районах, люди, естественно, готовы платить больше, равно как и будущие арендаторы.

Необходимо обратить внимание на стоимость объекта инвестирования. Довольно часто рынок коммерческой недвижимость предлагает завышенные цены на объекты, однако бывает и наоборот

Опять же, все зависит от политико-экономической ситуации в стране, местоположения объекта и личных интересов инвестора.

Каждый хочет продать дороже и купить дешевле.

Количество объектов

Перед инвестором может встать выбор: инвестировать в один большой объект или несколько маленьких.

Однозначно ответить на этот вопрос сложно. Однако, с точки зрения рисков, вкладывать в один большой объект все свои средства не самый лучший вариант.

Большие дорогие объекты довольно дорого обходятся в обслуживании, ими намного сложнее управлять.

Даже в таких непростых условиях, имея 2-3 небольших коммерческих помещений, гораздо проще избежать застоя и поддерживать прибыльность купленного имущества.

На это есть несколько причин:

Небольшие объекты дешевле обходятся, чем крупные;
Мелкими объектами проще управлять и менять направленность бизнеса относительно каждого. То есть, если один объект пользуется спросом на аренду, а другому это не приносит прибыли, то мы можем выставить его на продажу или развернуть там свой бизнес. В случае с одним крупным объектом наша «гибкость» пропадает и вариантов становится гораздо меньше.
Инвестируя в мелкие объекты, проще выбирать сферу их деятельности. Например, один объект будет направлен на оказание услуг, второй на продажу товаров. Это помогает бизнесу оставаться на плаву и не уходить в убыток.

Примеры слегка грубоваты, но, тем не менее, становится понятно, почему не стоит инвестировать в крупный объект и вкладывать в него все имеющиеся средства.

Суть инвестирования в эту сферу

Спрос

Про проведенному анализу Альтера Инвест (https://alterainvest.ru/rus/blogi/analiz-rynka-kommercheskoy-nedvizhimosti-2019/) в 2019 году лучше всего себя показывают торговые площади. На втором месте – площади под офисы. Замыкают рейтинг – склады. Здесь главное условие – площадь и внутренняя отделка.

Наблюдается спад по производственным зонам. Это связано с ужесточением требований законодательства. Гиганты предпочитают строить с нуля объекты под свои нужды.

По прогнозам, в ближайшие пару лет, популярностью будут пользоваться небольшие площади под офис 15-30 кв.м. Сетевой ритейл постепенно переходит на формат Street retail с площадью до 80 кв.м. Такие помещения показывают хорошую рентабельность и отдачу при размещении внутри густонаселенных жилых кварталов. Активно осваивает это направление сеть «Магнит».

Арендаторы с каждым годом готовы все меньше тратить на ремонт помещения, оснащая его самым необходимым. Унифицированной нормой для всех категорий коммерческой недвижимости становится подведение к площадям коммунального обеспечения.

Выгодный бизнес: преимущества и риски

Преимущества вложений денег в рынок коммерческой недвижимости:

Низкий срок окупаемости в сравнении с жилым фондом. Собственность поднимается в цене, при этом растет население, проходимость района.
Владелец может менять профиль недвижимости (например, из магазина сделать кафе) и увеличивать стоимость самого объекта, за счет улучшения его технического состояния.
Потеря в цене у коммерческой недвижимости при наступлении кризиса ниже, чем в других инвестициях.
Средняя окупаемость здесь 8-10 лет, а доходность – 11% годовых.

Чем выше доходность объекта, тем выше могут быть риски. Наиболее вероятные риски при вложении средств:

Потеря объекта при мошеннических схемах или форс-мажоре (пожар).
Отсутствие арендаторов.
Низкая ликвидность. Имеет место при дальнейшей продаже объекта.
Падение рынка недвижимости через какое-то время, снижение цен.
Скрытые дефекты здания.

Перед вложением средств инвестору необходимо тщательно все проверить, нанять грамотного юриста для сопровождения сделки и собрать максимально подробную информацию от разных людей об объекте.

Средняя окупаемость

Для расчета срока окупаемости требуется провести сравнение предполагаемого дохода от аренды и стоимости на недвижимость. Это и будет предполагаемый срок.

Унифицированным сроком окупаемости для коммерческой недвижимости является период от 9 до 12 лет. Попадаются, но редко, объекты со сроком в 7-8 лет.

Средняя доходность

В идеальных условиях доходность возможно просчитать исходя из стоимости аренды и изменения цен на рынке.

Чтобы представить арендную прибыль, необходимо сделать анализ средней арендной платы в районе или населенном пункте. Есть правило, и часто его придерживаются – установление цены за месяц использования от 1,5 до 2% от стоимости объекта. Следовательно, арендная прибыль составит от 15 до 20% годовых.

Рынок объектов недвижимости растет или падает. Чаще отмечается его рост, пусть и небольшой, примерно в 5-10% в год. По некоторым годам отмечается явная минусовая доходность, из-за падения цен по причине экономических кризисов.

При определении средней доходности от инвестирования в коммерческую недвижимость в расчет берется срок от 5 лет и больше. При таком сроке можно ожидать, что приобретенный объект будет приносить от 20 до 30% в год. На более короткой дистанции такая доходность не предполагается.

Расчет потребности инвестиций

Общая потребность в инвестициях – это сумма денежных средств, которые требуются для осуществления инвестиционного проекта. Она включает затраты на покупку объекта, его ремонт или реконструкцию, стоимость начального оборотного капитала при вводе в эксплуатацию и стоимость нематериальных активов.

Рассчитывается по следующей формуле.

K_{t =}C_{Ht +}KB_{t +} K_н.об. + K_{нма t} где:

K_t – сумма денежных средств, руб.
C_Ht – сумма инвестиций в покупку объекта недвижимости, руб.
KB_t – инвестиции в основной капитал (капитальные вложения), руб.
K_н.об.– инвестиции в начальный оборотный капитал, руб.
K_{нма t} – инвестиции в нематериальные активы, руб.

Почему ОПИФ были доходными при таких комиссиях?

Примерно с 1996 года история российских финансов связана с жесткой политикой ЦБ, когда ключевая ставка значительно опережает уровень инфляции. Превышение сохраняется и сейчас. При инфляции 3,4% мы имеем ставку 4,25%. При более высоких уровнях инфляции размер дельты был выше. В среднем превышение ключевой ставки над инфляцией за срок с 1996 года составило 4,07%. Это значит, что заработать 4% процента реальной доходности (доходность минус инфляция) можно было просто вкладываясь в облигации федерального займа (ОФЗ). Зачем тут вообще какие-то рискованные стратегии, если можно просто купить безрисковый инструмент и иметь гарантированные 4% «в кармане»?

ПИФы облигаций, конечно, вкладывали деньги пайщиков не в ОФЗ, а в более доходные облигации. Правда, некоторые УК явно «заигрывались» в погоне за высокой доходностью. Это хорошо видно по просадкам «Ильи Муромца». Тем не мнее, благодаря жесткой политике Центробанка, управляющим всегда было откуда профинансировать высокие комиссии.

Но «жирные» времена явно кончаются. Инфляция уже давно находится на исторически низких уровнях, а Центробанк заявил о переходе к нейтральной политике. Это значит, что размер ключевой ставки будет примерно равен размеру инфляции. В этой ситуации доходности ОФЗ и депозитов больше не будут автоматически опережать инфляцию. А искать доходность придется с умом и в других местах. Как вывод – дальше жить с комиссиями 2-4% управляющим компаниям будет гораздо сложнее.

Поэтому, представляется, что у потенциального инвестора есть всего два выбора:

Искать ОПИФ облигации с комиссией в районе 1% и ниже
Переходить на индексные БПИФ облигаций

Выбор стратегии

Важный момент для инвестора в коммерческую недвижимость – выбор стратегии инвестирования. Одни инвесторы ищут максимальную рентабельность, другие рассчитывают на высокую ликвидность интересующего объекта, третьи прежде всего обращают на престижность.

Как заработать на инвестировании: аренда, покупка или строительство?

Есть несколько способов извлечь доход из инвестиций в коммерческую недвижимость: сдача в аренду, продажа по более высокой цене, строительство собственного объекта.

Инвестирование в строительство. С начала стройки до сдачи объекта в эксплуатацию цена недвижимости вырастает на 40-70%. Но здесь велика опасность столкнуться с мошенником или банкротством застройщика. Кроме того, если вы строите здание не для собственного бизнеса, помещение будет приносить убытки, пока не найдутся арендаторы или покупатель. Ну, и конечно, инвестиции в строительство требуют серьезного капитала.
Наиболее популярным способом вложения средств, дающим постоянный высокий доход, считается предоставление площадей в аренду. Среди плюсов: не нужно платить за управление капиталом, можно получать пассивного дохода, содержание и ремонт помещения ведут арендаторы. Среди минусов – низкая ликвидность.
Покупка – наиболее распространенная стратегия инвестиций. Как правило, компании-арендаторы редко меняют офисы, располагаясь на одном месте годами. Из недостатков: необходимость поиска арендаторов, необходимость управлять объектом (если собственник не передал его в управление), низкая ликвидность: некоторые объекты могут находиться на продаже годами.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

За 10 месяцев 2017 года число запросов на покупку зарубежной недвижимости с целью инвестиций выросло в два раза (по сравнению с тем же периодом прошлого года). Однако это по-прежнему на 45% ниже докризисного уровня.

В 2016-м ТОП-10 стран, популярных у русскоязычных инвесторов, выглядел так: Болгария, Италия, Испания, Германия, США, Греция, Черногория, Турция, Чехия и Франция. Примерно 40% заявок касалось коммерческой недвижимости.

Однако список стран с высокой доходностью объектов выглядит совсем по-другому: Новая Зеландия (15,1%), Латвия (11,5%), Канада (11%), Израиль (9,3%), Венгрия и Австрия (8,5%), Швеция (7,9%), Турция (7,3%), Великобритания (7%) и Болгария (6,7%).

Как выбрать зарубежный объект для инвестиций?

Шаг 1. Определиться с целью вложений:

Для отбора объектов стоит изучить независимые аналитические обзоры (например, Colliers International или Knight Frank). Главное, не нарваться на очередной «пузырь».

Доходность таких инвестиций может достигать 9% годовых.

Шаг 2. Оценить привлекательность инвестиций.

Сегодня самое выгодное вложение в европейские «квадратные метры» — это покупка объекта на стадии строительства. Лучше покупать либо новую недвижимость, либо объект не старше 10 лет. В таком случае он, как правило, находится в распоряжении девелоперов, а не агентов.

Перед сделкой инвестору придется изучить и объем туристического потока в стране, и текущее состояние инфраструктуры, и востребованность объекта, и цену в рублях за 1 м².

Шаг 3. Не забыть про дополнительные расходы.

Покупая зарубежную недвижимость, будьте готовы к дополнительным расходам: единовременным и регулярным (услуги юриста, нотариуса и риелтора, финансовое посредничество, гербовый сбор, ремонт объекта, налоги, страхование, затраты на управляющую компанию).

Средние единовременные затраты составляют примерно 7% от стоимости объекта, регулярные: 1–1,5% без ипотеки.

Вложение в коммерческую недвижимость: алгоритм действий

Поиск ликвидного помещения

Для более выгодной инвестиции в коммерческую недвижимость в России, покупку площадей можно совершать на этапах строительства. Так можно значительно сэкономить на стоимости. Но тут есть некоторые подводные камни: нет гарантии, что строительство завершится, также оно может банально затянуться и стать долгостроем. А эти факторы значительно скажутся на сроке окупаемости недвижимости, минимизирую привлекательность покупки.

Для целевой покупки в спальных районах (где есть потребители тех или иных услуг) зачастую приобретают первые и вторые этажи жилых зданий и целью перевести их в коммерческие объекты. Такие инвестиции в коммерческую недвижимость достаточно трудоемкие, хоть и перспективны.

С чем же может столкнуться инвестор:

Оборудование отдельного входа.
Согласие более 70 % собственников квартир, что заставит созывать общедомовое собрание или обходить квартиры лично.
Специфические коммуникации: вытяжки, вентиляция, электрический кабель.

В каждом из способов есть свои плюсы и минусы, поэтому инвестор должен внимательно подходить к каждому из них

Анализ состояние и размещение объекта

Выбор правильного места — половина успешных инвестиций. Микрорайон, в котором планируется покупка, должен соответствовать назначению объекта. Глупо вкладывать средства в производственные площади в спальном квартале или офисные помещения в районе дач.

Важно найти общий язык с компанией, занимающейся коммунальным обслуживанием объекта, предварительно изучив отзывы о ней. Не стоит пренебрегать проверкой технического состояния, качеством стен, коммуникаций, подвала и крыши, опрос владельцев соседствующих объектов

Не стоит пренебрегать проверкой технического состояния, качеством стен, коммуникаций, подвала и крыши, опрос владельцев соседствующих объектов.

Наличие удобных подъездов, бесплатных парковочных мест — поднимет стоимость помещения.

Отсутствие «неудобных» соседей. Если в близком доступе к объекту есть свалки, шумные или загрязняющие производства, трасса и прочее — все это скажется как на стоимости недвижимости, так и на поисках арендатора.

Не стоит забывать о внутреннем устройстве здания. Минимум углов, закутков, несущих колонн, подпорок и прочих усложняющий устройство элементов. Наилучшая планировка — квадрат или не особо вытянутый прямоугольник. Так арендатор сможет устроить помещение на свой вкус.

Планировка помещения также влияет на цену недвижимости, одна из наилучших планировок, это квадрат или не особо вытянутый прямоугольник.

Юридическое сопровождение

Покупка и последующая сдача в аренду — сложные процессы, требующие правовой подготовки. Проверка документации специалистом позволит избежать неприятностей в виде внезапных обременений и арестов в дальнейшем. Также следует перед инвестированием заранее установить собственников земли, на которой построена недвижимость, потому как в будущем с ними могут быть определенные разногласия.

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Инвестиции или бизнес – что выбрать?

Всегда у тех, кто хочет преумножить свой доход возникает вопрос – куда вложиться: в инвестиции или в бизнес?

В сравнении с инвестированием в другие отрасли (акции, валюты, металлы), вложения в недвижимость самые простые в плане энергозатрат, количества времени, которое нужно потратить на обучение, поиски подходящего объекта и реализацию инвест-стратегии.

Если сравнивать инвестиции с бизнесом, то он энергозатратен, требует полного включения. Бизнес – высокорисковое предприятие, требующее учета многих факторов, сил, вложения стартового капитала, который может себя не отработать.

Инвестиции – инструмент доходов, который не требует полного погружения. Зарабатывать им можно без отрыва от основной деятельности: работы по найму, бизнеса. Доход от инвестирования станет вашей «подушкой безопасности», откроет новые возможности для жизни, бизнеса, послужит фундаментом для реализации в любой из интересующих вас сфер.

Виды инвестиций в недвижимость

На данный момент существует 4 ключевых типа вложений в недвижимое имущество:

вложения в жилую недвижимость;
вложения в коммерческую недвижимость;
земельные инвестиции;
инвестиции в зарубежную недвижимость.

У любого из перечисленных видов инвестиций есть свои отличительные черты и нюансы.

Важно! Любой из них несёт в себе свои риски, которые возлагает на себя инвестор. Ниже мы подробно проанализируем типы недвижимого имущества, ключевые моменты инвестирования и некоторые нюансы этой деятельности

Ниже мы подробно проанализируем типы недвижимого имущества, ключевые моменты инвестирования и некоторые нюансы этой деятельности.

Инвестиции в жилую недвижимость

Внимание! В первую очередь, перед вложением денежных средств нужно обратить внимание на следующие критерии:

транспортная развязка;
в каком районе находится квартира или дом;
инфраструктура (магазины, учебные заведения, парковочные места, дворы и так далее);
внешнее и внутренне состояние дома, либо квартиры.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложения в коммерческое недвижимое имущество считаются более прибыльными, так как на рынке жилья их стоимость гораздо выше.

Важный нюанс!

Стоит знать, что арендовать, пусть даже маленькое торговое помещение, либо офис выйдет значительно дороже, чем плата за жилую квартиру или дом того же района.Коммерческая недвижимость подходит для долгосрочных инвестиций (получения прибыли от арендных платежей).К коммерческой недвижимости относятся магазины, рестораны, бары, склады, офисные помещения и так далее.

Инвестиции в землю

Инвестировав свой капитал в участок земли, не стоит надеяться на быстрый наплыв арендаторов. Вложения в землю — это на будущее.

Для справки! Выбирать надо земельный участок для сельхоз. угодий, либо для строительства.

https://youtube.com/watch?v=GXdHEMCevLk%3F

Инвестиции в зарубежную недвижимость

На сегодняшний день выгодными вложениями являются зарубежные объекты недвижимого имущества. В перспективе это довольно интересная инвестиция, в частности если вам часто удаётся посетить эту страну. Цена на объекты недвижимости в зарубежных странах редко снижается, впрочем, как и у нас. Приобретая объект за границей нужно быть осмотрительным. Не обойтись и без услуг посредника, что также влечёт дополнительные расходы.

Для справки:
Для начала рассмотрите государства, в которых вы в перспективе сможете приобрести гражданство, в противном случае эта инвестиция не имеет смысла. В случае, если правительство государства сменится или произойдёт переворот, то могут лишить права на недвижимое имущество и забрать имущество в пользу страны.

В общем же, это довольно перспективная инвестиция своего капитала.

Другие варианты инвестиций в недвижимость

Инвестиции в парковочные места

Если рассматривать с точки зрения доходности от вложений, то парковки выглядят перспективней, чем та же офисная или жилая недвижимость.

Сложности при инвестировании в объекты

По оценкам экспертов, на сегодняшний день в крупных городах с высоким спросом на коммерческую недвижимость стоимость объектов в 60-70% случаев завышена. Дело в том, что расставаться с выгодными объектами никто не спешит и поэтому не стоит удивляться даже фантастическим ценам на коммерческие объекты, ведь иногда владельцы специально ставят запредельную стоимость, потому что вообще не хотят продавать объект. Обычно завышенные ценники оказываются в тех случаях, когда спрос на площадку превышает предложение на рынке. Это означает, что в данном районе на квадратные метры, к примеру, офисной недвижимости, спрос такой высокий, что за недвижимостью выстраивается очередь. Это говорит лишь о том, что коммерческие объекты – один из самых прибыльных активов на рынке.

Несомненно, существует множество видов недвижимости и вложение в жилье является сегодня более популярным, потому что такое инвестирование более простое и понятное. Инвестиции в коммерческие объекты требуют знания рынка, тенденций, спроса, однако при всем этом способны приносить гораздо больше денег, чем квартиры. Инвестировать сегодня можно в коммерческую недвижимость различных категорий – это складские, офисные, торговые и многие другие площадки. При этом инвестировать в соответствующие объекты можно по-разному – выкупить готовую площадку, построить новую или вложить в готовый бизнес.

Рекомендуем новый кейс от Юрия Медушенко — Как с небольшой стартовой суммы построить с нуля арендный бизнес

Автор статьи: Андрей Меркулов

Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.

Автор 6 книг о бизнесе, действующий член AMA (американской ассоциации маркетинга, www.marketingpower.com), организатор бизнес-конференций.

Интернет-маркетолог, эксперт по быстрому запуску бизнеса и построению системы управления.

Выгоды от вложения средств

К плюсам такого вложения денег можно отнести:

сохранности вложений;
снижение влияния инфляции на капитал;
регулярный высокий доход;
возможность контролировать вложенный капитал.

Сделки с коммерческой недвижимостью имеют массу нюансов. Предлагаем вам прочитать ряд статей:

Что важно знать, приобретая коммерческую недвижимость в новостройках?
Что нужно знать о кредите на коммерческую недвижимость для физических лиц?
Каковы особенности приобретения такой недвижимости в лизинг?
Как перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот?

Вложения в коммерческую недвижимость (в том числе зарубежную, рынок которой гораздо стабильнее российского) остаются достаточно надежным способом инвестиций: они регулярно приносят доход, превышающий уровень инфляции, и дают возможность зарабатывать, не участвуя в управлении объектом. Разве это не то, о чем мечтает любой инвестор?