Как правильно написать: «отдельно стоящее здание» или «отдельностоящее здание»?
Фирма (завод) владеет зданием, а ему необходимо расселить своих сотрудников. Фирма приняла решение здание, которое просто пустовало переоборудовать в жилое помещение. Выбранное помещение должно отвечать установленным нормам согласно ст. 23-24 ЖК РФ, иметь вспомогательные комнаты. Что отличает жилое помещение от нежилого:
— наличие ванны;
— туалета;
— кухни;
— условия для проживания семьи.
Процедура похожа на ранее описанную. Хотя здесь собственнику придется составлять более детальный план перепланировки здания. Подготовки документов на каждую перестроенную комнату (общежитие), квартиру (выдача в собственность сотрудникам на постоянной основе).
Конечно, в таких помещениях налаживается системы энергоснабжения, водоснабжения и газопровода. Проводится канализация. Согласование проводится с каждой из данных видов структуры.
Добавляется еще один нюанс акт сдачи ввода данного помещения в эксплуатация как жилого.
Перечень документов схож. На бумаге всегда все просто, но каждый этап наводнен своими нюансами, сопроводительными документами, актами. Невозможно знать все ГОСТЫ и нормы. Начиная от проектировки, будь то создания офиса в бывшей квартире, переобустройства невостребованного офиса в жилую квартиру, заканчивая службами обеспечения.
Проще обратится к специалисту (адвокатскую контору и проектное бюро) и лучше в самом начале, в зависимости от цели, сразу составить перечень нужных документов, поэтапность обращения в структуры. Существенное облегчение. Кроме того, дав специальное разрешение им, открывается перспектива — ваши интересы представляют без вашего личного присутствия, юридически правильно оформляются все документы (делаем сразу несколько дел). Решение за вами, делать все самостоятельно или поручить это специалисту, ведь имея готовый проект и после получения грамотной юридической консультации по предоставляемым документам, сделать это можно самостоятельно, займет немного больше времени и да периодически в несколько организаций придется обращаться за разрешением несколько раз.
Уполномоченный орган обязан оповестить лицо, обратившееся с просьбой о переводе помещения в жилое/нежилое, в течение 48 дней, после подачи полного пакета документов согласно часть 4 и 5 ст. 23, ст.22 ЖК РФ. Окончательным итогом после проведения всех необходимых перестроек/перепланировок, подготовительных работ будет акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение работ и он направляется в орган осуществляющий учет объектов недвижимого имущества согласно Федерального закона РФ от 24.07.2007г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Акт является основание для использования помещения в качестве жилого или нежилого. (в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
В отношении правил пожарной безопасности и санитарно-гигиенических требований следует обратиться к Федеральным законам: от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности», от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и прочие.
Е.А. Маковей, учитель русского языка МОУ СОШ №1 г. Адыгейска, А.И.
Термины и их определения, используемые для целей инвентаризации недвижимого имущества
Например, если трансформаторная станция какого-то жилого микрорайона вынесена в отдельностоящее здание, то здесь вопросов вроде бы нет, но как быть, к примеру, с магазином, который находится отдельно от всех жилых домов, и даже фундамент имеет собственный, однако водоснабжение и теплотрасса ним используется та же, что заведена и в упомянутые выше жилые строения? Считать ли такое магазин полноценным ОСЗ или нет?
Немного проще дело обстоит с частными домами, где все постройки, не связанные между собой, являются ОСЗ. Например, сарай или туалет, которые обособленны от жилого дома – это самые настоящие ОСЗ. Ещё проще выяснять принадлежность к ОСЗ, если речь идёт про дом-памятник, охраняемый государством, поскольку такое здание в любом случае будет считаться отдельностоящим, даже если оно и относится территориально к какому-то конкретному микрорайону.
В целом же нормы и терминология постоянно меняются, а потому всегда нужно уточнять актуальное значение термина. Например, несколько десятилетий назад, здание могло получить статус отдельно стоящего, если между ним и соседним зданием было расстояние, превышающее половину длины того здания, которое оказывалось более высоким. Ныне такая методика определения не используется, а вот в приложении к таблице № 44 СП 4.3130.2013 говорится, что ОСЗ – это здание, вокруг которого на 50 метров нет других зданий, а значит наличие или отсутствие коммуникаций никакой роли для уточнения термина не играют. Вместе с тем, любое техническое здание, не встроенное в другое здание (котельная, например) считается отдельностоящим.
Как видим, термин этот имеет несколько значений, а потому и понимать его следует исходя из того, к какому конкретному зданию он применяется. Только так можно правильно употреблять понятие ОСЗ и не совершить ошибки, которая введёт в заблуждение продавца, приобретателя или арендатора.
Назад к списку новостей
Допустимо ли отличие между наименованием сооружения и его применением?
На практике возможна ситуация, когда часть строения имеет нежилое назначение. Бары, магазины, парикмахерские и кафе, расположенные на первых и цокольных этажах домов имеют исключительно коммерческое назначение. Таким образом, они не могут носить статус «жилое помещение».
Перед тем, как начать работу предприятия владелец обязан осуществить процедуру перевода жилого помещения в нежилые.
Согласно положениям ст. 22 Жилищного кодекса РФ наличие нежилого помещения в жилом здании возможно при соблюдении следующим условий:
- если у него есть отдельный обрадованный вход;
- оно не является частью жилого помещения;
- в нем никто не проживает;
- на нем не обременения.
Также необходимо будет организовать общее собрание собственников, а также получить поддержку жильцов ближайших к нежилому помещению квартир. Данная норма установлена федеральными законом от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».
Общее число голосов «за изменение правового статуса помещения» на собрании должно быть больше половины Законом разрешено наличие нежилого помещения в жилом фонде, но с соблюдением определённых условий.
Разница объектов: чем отличаются основные характеристики?
Для того, чтобы было легче разобраться в отличиях, представим их в виде таблицы (Таблица № 3).
Таблица № 3:
| Жилая недвижимость | Нежилая недвижимость |
| Соответствие техническим и санитарным нормам для проживания (достаточная площадь, определённые санитарно-гигиенические условия, шумовые, тепловые нормы, освещенность и воздухообмен, технические и пожарные нормы). | Необходимые условия для проживания граждан частично или полностью отсутствуют. |
| Наличие коммуникаций (канализация, вентиляция, водопровод, электричество, газоснабжение). | Коммуникации частично или полностью отсутствуют. |
| Использование в коммерческих целях возможно лишь в исключительных случаях (адвокатский кабинет). | Разрешено использование в коммерческих целях. |
| Возможность регистрации граждан. | Регистрация граждан запрещена. |
Мы рассмотрели основные особенности правового статуса жилых и нежилых объектов недвижимости. Ряд вопросов и по сей день остается неурегулированным, однако законодательство в жилищной сфере является одним из самых прогрессивных и продолжает активно развиваться.
Определение, понятие и классификация жилых и нежилых объектов недвижимости: что это такое?
Одним из основных понятий в данной сфере является определение «недвижимое имущество». Часть 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр и все, что неразрывно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для них не представляется возможным. Данная норма относит сюда в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Точное определение понятий «здание» и «сооружение» установлено Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ.
- Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции, говорится в подп. 6 п. 2 ст. 2 вышеуказанного Регламента.
- Сооружение – это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих и ограждающих строительных конструкций, для выполнения различных производственных процессов, хранения продукции, перемещения людей и грузов, говорится в подп. 23 п. 2 ст. 2 Регламента.
Открытым остается понятие термина «строение». Анализируя в совокупности нормативную базу, регулирующую взаимодействие данных терминов «здание» и «сооружение» термину «строение» можно охарактеризовать следующим образом:
- Строение – это любая постройка, выполненная методом строительства, неразрывно связанная с земной поверхностью.
- Помещение – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, согласно подп. 14 п. 2 ст. 2 Регламента.
Все объекты данного вида недвижимости можно классифицировать по нескольким основаниям (Таблица № 1).
Таблица №1:
| По форме собственности | По отраслевой принадлежности | По степени готовности к эксплуатации | По целевому назначению |
| Частные | Промышленные | Введенные в эксплуатацию | Жилые |
| Государственные | Строительные | Незавершенное строительство | Коммерческие |
| Коллективные | Культурно-бытовые | Требующие реконструкции | Муниципальные |
| Общественных организаций | Жилищно-коммунальные | Не введенные в эксплуатацию | Специальные |
Объекты данного вида недвижимости обладают также рядом определённых признаков (Таблица № 2).
Таблица № 2:
| Признаки жилых помещений | Признаки нежилых помещений |
| Пригодно для постоянного проживания, соответствует всем санитарным и техническим нормам. | Непригодно для постоянного проживания, не соответствует санитарным и техническим нормам для проживания. |
| Обладает необходимыми для проживания коммуникациями. | Коммуникации проведены частично или отсутствуют. |
| Используется только для проживания граждан. | Может быть использовано в коммерческих целях. |
| Наличие зарегистрированных граждан. | Отсутствуют зарегистрированные граждане. |
| Входит в жилой фонд. | Входит в нежилой фонд. |
Общие признаки для обоих типов помещений:
- Являются недвижимым имуществом.
- Неразрывная связь с земельным участком, на котором расположены.
- Изолированность.
- Долговечность.
- Уникальность.
- Разновидность.
- Материальность.
- Стоимостная форма.
- Невозможность перемещения в пространстве.
Перевод жилого помещения в нежилой фонд
Юр. консультации по тел.+7 (499) 677-15-69 (бесплатно для МСК)
Юр. консультации по тел.+7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ)
Берясь за обустройство и организацию своего дела, сталкиваемся с проблемой помещения. Во время постройки городского массива создается план города, в котором предусматриваются новые застройки, в виде жилых массивов либо крупных офисных зданий, как добавление новых районов города. С небольшими магазинами, нотариальными конторами, риэлтерскими и прочими, возникают трудности. Им не нужны отдельно стоящие здания:
— во-первых, постройка нового здания более затратная;
— во-вторых, согласно утвержденному плану не получится застраивать уже построенные районы до бесконечности. Попросту не выдадут разрешения на постройку. Причина банальна – портите вид города, не состыковка и отсутствие условий для возведения нового здания.
Выход прост – покупается жилое помещение, начинается процесс вывода из жилого массива. Здесь главное не забывать:
· Помещение должно позволить сделать отдельный выход на улицу.
· Обязательное условие письменное согласие соседей, особенно, что касается крыши, которая будет над входом в помещение.
· Расположено на первом этаже, в случае, когда предполагаемый офис или магазин размещаются выше, помещения под ним должны носить нежилой характер.
· Наличие одного собственника, не выступает в качестве залога, не находится на момент вывода в аренде.
Преобразованием занимается местный орган самоуправления, в более крупных городах – администрация района согласно ЖК РФ ст.22.
Перечень документов:
1. Заявление о переводе помещения (только от собственника).
2. Правоустанавливающие документы (копии заверяются нотариально).
3. Правоустанавливающие документы фирмы (собственником является не конкретный человек).
4. Технический план помещения и техническое описание.
5. План дома.
6. Проект переустройства/перепланировки помещения.
7. Письменное согласие соседей (близлежащих соседствующих помещений) касательно предоставления общей земли под вход, перепланировка, затрагивающая несущие стены здания, вентиляционные каналы.
8. Проект на вывод газа, проведение энергоснабжения.
9. Состыковка по системам канализации, водных труб. 10. Расчет по шумам. Располагая кафе или бар в жилом доме, придется принять меры по дополнительной шумоизоляции, дабы не нарушить установленные нормы.
Выглядит довольно просто. Пока не начинаешь обивать пороги местных органов самоуправления. Начинать перевод жилого помещения в нежилой фонд надо с составления проекта, обратившись в специальную фирму, это как раз быстро решаемое. Самое интересное идет дальше ведь необходимо, пройти все от структуры ЖКО до газовой службы, и без энергонадзора тоже никуда.
Перевод помещения из нежилого фонда в жилой.
Загрузка...
